Молодые рижане выбирают квартиры в новых домах

В разных районах латвийской столицы возвышаются башенные краны и кипит работа. Квартиры строят, главным образом, для нового поколения рижан — молодых, амбициозных и успешных. А они предпочитают жилье эконом-класса в новых проектах, выяснил «Открытый город».

«Серийное жилье» уже не интересно

— За последние годы, несмотря на пандемию и на многочисленные прогнозы о том, что скоро начнется кризис, рынок недвижимости продолжает развиваться. Сумасшедшего бума нет, но строить жилые дома в Риге продолжают, — говорит Роман Голубев, редактор журнала «Квадратный метр» и портала Varianti.lv. — По-прежнему, актуальным и востребованным является новое жилье эконом-класса. В прошлом году в этом сегменте было сдано в эксплуатацию порядка 2500 квартир — новых и реновированных. Примерно на подобные показатели можно рассчитывать и в этом году. Такие известные застройщики как YIT, Bonava, Merks продолжают свои программы, потому что их бизнес не зависит от пандемии — у них долгосрочные планы.

  По словам Романа Голубева, жилье эконом-класса сегодня хорошо покупается местным населением, так как сформировалось новое поколение кредитоспособных покупателей. Люди могут подтвердить свою платежеспособность и банки им дают ипотечные кредиты со ставкой от 1,8 до 2,5 процента в год.

— Важно еще понимать, что молодому поколению советский жилой фонд не столь интересен, у них уже другой взгляд на те условия жизни, которые они хотят получить, — поясняет собеседник «Открытого города». — Это, как правило, люди, представляющие новые отрасли экономики — IT-сферу и т.д.

Что касается цен на жилье в новых проектах эконом-класса, то на них, как поясняет Роман Голубев, влияют возросшие расходы на строительство, которое к тому же выходит сейчас из «серой» зоны. В среднем один квадратный метр новой квартиры с полной отделкой в рижских микрорайонах стоит 1700–1900 евро, в отдельных случаях цена доходит до двух и более тысяч евро.

— Квартиры стараются делать с минимальными площадями, хотя я и не разделяю этого веяния, — продолжает эксперт. — Однокомнатные студии — в районе 30 кв. м, «двушки» могут быть даже меньше сорока метров, но стандарт обычно — от 40 до 50 кв. м. Соответственно, трехкомнатные квартиры — это где-то 60 и чуть более 60 кв. м.

Застройщики смотрят на общий бюджет, потому что практически 90% сделок с квартирами в новых проектах происходит с привлечением ипотечных кредитов. И соответственно, здесь уже роль банка является ведущей, потому что он оценивает клиента и определяет, сколько денег он ему даст. Поэтому застройщики, просчитывая и анализируя эту ситуацию, должны понимать — сделают ли они продукт, который будет кредитовать банк, и хватит ли потенциальному покупателю этих денег или нет.

И получается, что цена двухкомнатной новой квартиры эконом-класса сегодня в районе 80–90 тыс. евро, трехкомнатной — 100–120 тысяч.

Как поясняет редактор «Квадратного метра», новостройки находятся, главным образом, в микрорайонах Риги. В центре, в основном, идет реновация и реконструкция старого жилого фонда. Есть компании, которые именно на этом специализируются. И даже, если сами квартиры в таких домах не ремонтируются, а лишь фасады и подъезды, люди охотно покупают в них жилье, в среднем, по 1500 евро за «квадрат», с учетом, что им потом еще нужно будет вложиться в ремонт квартиры.

Есть в центре и новые проекты, где квартиры продаются подороже, чем в микрорайонах — по 2500–3000 евро за квадратный метр. Это уже сегмент бизнес-класса. Нельзя сказать, что наблюдается ажиотаж, но покупки в этом сегменте также происходят. Однако проектов, находящихся в стадии строительства, в центре латвийской столицы сегодня мало. Все потому, что имеющегося предложения новых квартир здесь хватит еще на пару лет.
Это же касается и элитного сегмента жилья в Риге и Юрмале — мало кто сегодня рискует начинать новые проекты, сопоставив объем спроса и предложения.

  По словам Романа Голубева, продолжается строительство офисных зданий, несмотря на довольно большое количество свободных офисных площадей и тенденцию к удаленной работе во многих компаниях в связи с пандемией коронавируса. Девелоперы таких проектов рассчитывают, что компании, находящиеся сейчас в старых офисных зданиях, со временем захотят работать в более современных и комфортных условиях.

— Плюс мы все время хотим догнать и обогнать Вильнюс и Таллин, где работает много крупных западных компаний, поэтому есть расчет на то, что рынки наших соседей перенасытятся, и Латвия тоже начнет привлекать зарубежных арендаторов офисных площадей, — говорит эксперт. — Кстати, сами литовские и эстонские фирмы довольно активно себя ведут на латвийском рынке недвижимости. Некоторые из них уже сформировали неплохие пакеты земельных участков, которые они планируют сами здесь развивать в ближайшие годы.

Рига готова к строительству

Специалисты компании CBRE Baltics считают, что сейчас в Риге не наблюдается большого роста строительства нового жилья. Сохраняются темпы последних лет — от 2000 до 2500 сданных в эксплуатацию новых квартир в год. Возможно, в следующем году темпы увеличатся на 10–15%, но нынешний год сохранит показатели 2020-го. Тем не менее потенциал у рынка новых жилых проектов в Латвии очень хороший.
  — Активность по продаже участков под жилое строительство довольно высокая, на них есть спрос со стороны больших компаний, которые занимаются строительством жилья, — говорит директор инвестиционного департамента CBRE Baltics Винета Вигупе. — Также на данный момент существует достаточно уже готовых проектов «на бумаге», на многие из них получены разрешения на строительство. Но застройщики ждут инвесторов, которые смогут профинансировать осуществление этих проектов, так как банки не слишком охотно предлагают финансирование жилого строительства застройщикам, которые стремятся войти в этот сегмент без опыта в Латвии. Впрочем, это не относится к застройщикам, располагающим хорошими портфелями проектов и опытом развития территорий, для них получить финансирование банка не проблема. Кроме того, крупные девелоперы, такие как, например, Bonava, сами могут финансировать свои проекты.

Также в финансировании строительства нового жилья в Риге заинтересованы и большие инвестиционные фонды. Например, фонд EfTEN Capital уже озвучил свои намерения приступить к финансированию строительства жилых проектов под аренду в странах Балтии. Сейчас на эти цели запланировано порядка 60 млн евро инвестиций. Так что, я думаю, в следующие пять лет в Риге будут реализовываться большие жилые проекты, в том числе и предусмотренные для аренды.

Винета Вигупе отмечает, что сегодня в Риге идет активная реконструкция жилых домов под сдачу в аренду. Расходы на строительство растут, и это означает, что цены на новые квартиры в ближайшем будущем тоже поднимутся. Учитывая, что жилой фонд устаревает и не у всех будет возможность взять кредит на покупку нового жилья, сектор аренды будет развиваться.

Сейчас по всей Балтии готовятся новые проекты арендных домов. Они будут строиться, что называется, с нуля, в том числе и в Риге. На развитие этого сектора рынка специалисты компании CBRE Baltics смотрят с оптимизмом, особенно после того, как был принят Закон об аренде жилых помещений, новая редакция которого исключает многие риски, существовавшие при старой редакции закона.

По словам Винеты Вигупе, на Латвию с интересом смотрят не только застройщики, имеющие опыт на латвийском рынке, но и новые. Наблюдается интерес со стороны некоторых литовских компаний, а эстонские компании уже осуществляют подобные проекты в Риге. Они видят, что здесь не слишком активно ведется строительство жилья и у данного сегмента есть потенциал к развитию. Однако девелоперы также видят и учитывают все риски, связанные с осуществлением подобных проектов.
  — Некоторые эстонские застройщики, не такие большие, как Merks, уже построили в Риге свои проекты, — говорит главный аналитик CBRE Baltics Мартиньш Гринбергс. — Например, компания Kaamos построила два жилых дома в Кенгарагсе. Это был их первый проект в Риге, и у них на латвийскую столицу большие планы — проекты в Межапарке, в Агенскалнсе. Для нашего рынка это достаточно новый девелопер.

Интерес компаний из Вильнюса и Таллина к Риге вполне понятен, ведь там, по словам Мартиньша Гринбергса, строительный бум уже заканчивается. Наши соседи строили и сдавали по 6–7 тысяч новых квартир в год, а это в три раза больше, чем в Риге. Конечно, строительство домов на этих рынках продолжается и на протяжении двух-трех лет работы им хватит. Но они уже начинают проявлять интерес к Риге.

— Рынок у нас сейчас стабильный, я бы его назвал зрелый, на нем есть место для роста, — отмечает Мартиньш Гринбергс. — Наибольшим спросом в Риге среди покупателей пользуется новое жилье эконом-класса — проекты, где один квадратный метр жилплощади стоит до 2100 евро. Несмотря на то, что абсолютное большинство сделок до сих пор происходит в сегменте вторичного рынка жилья, спрос на новые проекты повышается. Прошлый год как раз в этом плане был показательным. Началась пандемия, и те люди, которые хотели продать свою недвижимость, решили выдержать паузу. А девелоперы не остановились — они продолжали продавать и продажи в новых проектах выросли на 5% по сравнению с предыдущим годом.

  — Я знаю, что, например, компания Bonava в своем новом проекте в Дрейлини распродала квартиры очень быстро, — добавляет Винета Вигупе. — Так что спрос действительно есть. Более того, почти половина квартир эконом-класса распродается в новых проектах еще до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

На вопрос, почему Рига по темпам строительства жилья так отстает от Таллина и Вильнюса, эксперты компании CBRE Baltics отвечают, что наши соседи просто наверстывают то, что Рига построила в докризисные годы. Ведь у нас до сих пор в категорию «новостроек» входят и те дома, что построены в 2006–2007 годах. Это же касается и офисных площадей, которые также активно строились в Риге до кризиса. Рынок недвижимости Латвии больше других пострадал от кризиса 2008 года и дольше восстанавливался. Но сейчас Рига уже готова к строительству нового жилья.

Кто, что и где строит?

Ассоциативный директор отдела исследований и консалтинга компании Colliers Агия Вердиня говорит, что уже с 2018 года в Риге наблюдается большая активность в сфере строительства жилых проектов, ведется активная реконструкция довоенных зданий в историческом центре столицы Латвии, которые впоследствии разделяются на квартирные объекты и распродаются.

— Хотя под влиянием Covid-19 некоторые девелоперы несколько замедлили строительную активность, в целом количество сданных в эксплуатацию квартир в Риге и пригородах увеличилось, — рассказывает Агия Вердиня. — Hа начало 2020 года в активной торговле на первичном рынке находилось около 2400 готовых новых и отреставрированных, на начало этого года — около 2100 квартир. В марте на продажу было выставлено более 4200 квартир в новых и отреставрированных домах, из которых около 2300 находились в стадии строительства мы видим, что покупатели активно бронируют квартиры уже на стадии строительства. Сейчас зарезервировано около 40% таких квартир. Есть даже проекты эконом- и среднего класса от известных девелоперов, где перед сдачей в эксплуатацию бронируются более 90% квартир.

Как отмечает Агия Вердиня, наибольшее количество проектов в Риге разрабатывают такие известные девелоперы, как Bonava, YIT и Merks, но каждый год на латвийский рынок выходят новые девелоперы, особенно из соседних стран. Например, из Эстонии, которые купили здесь землю еще несколько лет назад.

— В 2020 году компания Hepsor завершила три проекта — Strelnieku 4B и Sentimento в тихом центре и Legato в Агенскалнсе, где также начала строительство четвертого проекта — Baložu 9, — продолжает специалист. — Другой эстонский девелопер — Kaamos — только что сдал в эксплуатацию первое здание в проекте Divi Krasti и объявил о своем следующем проекте Moho Park в Межапарке. Компания Hausers также недавно запустила свой первый проект Elijah Nami в Московском форштадте, а Novira начала продавать отреcтаврированный проект Goldingena Residence.

Самым активным литовским застройщиком в Риге ранее была компания Hanner, но в последние годы очевидна тенденция, что и другие инвесторы покупают здесь землю под постройку жилых домов. Например, компания Galio Group планирует застройку в проектных зонах Teika и Zunda Parks. В начале этого года землю на улице Лиелирбес приобрела компания Urban Inventors, которая также планирует развивать в этом районе не только офисы, но и многоквартирные дома. Местные девелоперы более активны в сегменте реновированных домов, а также в разработке небольших проектов.

Так же, как и ее коллеги из других компаний, Агия Вердиня признает, что наибольшим спросом на рынке пользуются компактные 2–3-комнатные квартиры в проектах эконом- и среднего класса в рижских микрорайонах. Также появился спрос на квартиры ближе к центру, чему способствует ремонт довоенных домов.

— В связи с уменьшением числа туристов, вызванным пандемией Covid-19 и ее влиянием на рынок аренды, спрос на микроквартиры в «близком центре» немного снизился, но это должно иметь краткосрочный эффект, — говорит собеседница «Открытого города». — Наличие программы Altum для молодых семей и специалистов, которая также создает большую активность в экономичном и среднем классе, значительно влияет на развитие рынка. С самого начала пандемии Covid-19 возрос интерес и число резервирования квартир в новых проектах в Рижском районе.

Застройщики стараются приспособиться к покупательной способности людей и делать планировки квартир компактными, но максимально эргономичными, понимая, что покупатели взвешивают количество комнат и общую цену. По этой причине мы наблюдаем, что за последние 5 лет квартиры уменьшились в среднем на 10 кв. м, что позволяет сэкономить и сохранить общую стоимость квартиры на одном уровне.

Что касается новых арендных домов, то пока их строительство происходит довольно медленно, отмечает Агия Вердиня. В 2020 году сданы в эксплуатацию лишь два новых объекта, а еще один находится в стадии строительства. Ожидается, что после вступления в силу новых правил аренды рынок аренды станет более активным и, возможно, будет больше активности в строительстве домов для сдачи квартир внаем.

— Сейчас наибольшее количество арендных квартир находится в довоенных домах, и в этом сегменте в большинстве работают относительно профессиональные управляющие арендными домами, — говорит эксперт компании Colliers. — Расширение активного портфеля существующих участников рынка указывает на востребованность данного сегмента и общую успешную бизнес-модель. Мы видим, что девелоперы также готовы предоставить внаем часть сдаваемых в эксплуатацию квартир в построенных ими домах, и не потому, что они не будут их продавать, а как осознанное бизнес-решение.

Агия Вердиня подчеркивает, что в течение многих лет после кризиса банки не финансировали строительство новых квартир, что вынудило участников рынка адаптироваться к этой ситуации и вести разработку проектов за свой счет. По мере того, как на рынок выходило все больше и больше новых игроков, потребность в финансировании возрастала. Ряд разработчиков вышли на рынок с помощью краудфандинговых платформ. Однако за последние два года несколько проектов также получили банковское финансирование. Например, Kaamos развивает проект Divi Krasti с финансированием SEB banka, Eften развивает проект Podnieki с финансированием банка Luminor, Hepsor — проект Strelnieku 4B с финансированием BigBank.

Говоря о покупателях, надо отметить, что банки часто предлагают им более удобные условия покупки новых квартир, чем если бы они выбирали жилье на вторичном рынке — меньший первоначальный взнос, более длительный срок погашения и меньшую процентную ставку.

Юрмала не в топе

— Новое жилье всегда было и остается востребованным в Латвии, тем более у нас, по сравнению с Таллином и Вильнюсом, огромный недостаток новых квартир, — говорит Гиртс Гринбергс, председатель правления компании Newsec Latvia. — Конечно, в разных сегментах — разные покупатели. Эксклюзивное жилье покупают люди с высокими доходами, но клиенты компаний, которые строят проекты эконом- и среднего класса — это молодые семьи и те люди, которые более не желают жить в блочных домах советской постройки и переходят в новые здания. Понятно, что самый главный аргумент при этом — цена жилья в новых проектах и возможность его купить. Девелоперы это знают, понимают и стараются построить доступное жилье для своего покупателя — то есть разумные квадратные метры с необходимым количеством комнат. Например, 60–70 кв. м — трехкомнатные квартиры, 80 кв. м — четырехкомнатные. То есть они очень хорошо понимают, что все упирается в цену.


Гиртс Гринбергс уверяет, что банки сегодня заинтересованы в финансировании покупок жилья в новых проектах, потому что они видят, что люди, которые хотят приобрести эти квартиры, имеют достаточные доходы. Тем не менее до сих пор наибольший объем сделок совершается в сегменте советского серийного жилья. Тот объем новых квартир, который ежегодно сдается в эксплуатацию в Риге — порядка 2000, намного меньше предложения, имеющегося в серийных домах, да и цены там совсем другого уровня — гораздо меньшие. Правда, глава компании Newsec Latvia признает, что сейчас строительство новых жилых проектов в Риге находится на подъеме, хоть темпы его и сильно отстают от Таллина и Вильнюса.

— Я думаю, что у нас нет такого количества девелоперов, как там, — поясняет он. — Если мы посмотрим на наших соседей, то помимо тех компаний, которые работают и у нас — Bonava, YIT, Merks — там есть и многие другие профессиональные девелоперы среднего масштаба, которые создают и конкуренцию и, по моему мнению, выдают очень качественный продукт. Взять ту же компанию Kaamos, которая уже присутствует на латвийском рынке — это очень профессиональный эстонский девелопер.

Литовцы и эстонцы сюда приходят, видя, что снижается спрос в их городах. У нас нет больших международных девелоперов, кроме компаний YIT и Bonava (одна финская, другая — шведская), правильнее следует говорить о девелоперах балтийского уровня. Они используют как собственное, так и банковское финансирование. Думаю, что у нас есть все предпосылки для роста активности развития новых проектов. Так что, скорее всего, объемы сдаваемых в эксплуатацию новых квартир будут расти.

По словам Гиртса Гринбергса, говорить об активном строительстве нового жилья сегодня можно лишь относительно Риги и ближайших окрестностей столицы. Юрмала в данном контексте пока явно проигрывает — там новые проекты строились, когда работала программа получения ВНЖ в обмен на покупку недвижимости. И многие проекты в латвийском курортном городе строили тогда российские инвесторы для своих же соотечественников.

Евгений Павлов/«Открытый город»

 

Комментировать