Молодые рижане выбирают квартиры в новых домах![]() В самом центре Риги растет новый жилой массив. Фото: nikolaiva
«Серийное жилье» уже не интересно— За последние годы, несмотря на пандемию и на многочисленные прогнозы о том, что скоро начнется кризис, рынок недвижимости продолжает развиваться. Сумасшедшего бума нет, но строить жилые дома в Риге продолжают, — говорит Роман Голубев, редактор журнала «Квадратный метр» и портала Varianti.lv. — По-прежнему, актуальным и востребованным является новое жилье эконом-класса. В прошлом году в этом сегменте было сдано в эксплуатацию порядка 2500 квартир — новых и реновированных. Примерно на подобные показатели можно рассчитывать и в этом году. Такие известные застройщики как YIT, Bonava, Merks продолжают свои программы, потому что их бизнес не зависит от пандемии — у них долгосрочные планы.![]() Роман Голубев. Фото: Facebook.com
— Важно еще понимать, что молодому поколению советский жилой фонд не столь интересен, у них уже другой взгляд на те условия жизни, которые они хотят получить, — поясняет собеседник «Открытого города». — Это, как правило, люди, представляющие новые отрасли экономики — IT-сферу и т.д. Что касается цен на жилье в новых проектах эконом-класса, то на них, как поясняет Роман Голубев, влияют возросшие расходы на строительство, которое к тому же выходит сейчас из «серой» зоны. В среднем один квадратный метр новой квартиры с полной отделкой в рижских микрорайонах стоит 1700–1900 евро, в отдельных случаях цена доходит до двух и более тысяч евро. — Квартиры стараются делать с минимальными площадями, хотя я и не разделяю этого веяния, — продолжает эксперт. — Однокомнатные студии — в районе 30 кв. м, «двушки» могут быть даже меньше сорока метров, но стандарт обычно — от 40 до 50 кв. м. Соответственно, трехкомнатные квартиры — это где-то 60 и чуть более 60 кв. м. Застройщики смотрят на общий бюджет, потому что практически 90% сделок с квартирами в новых проектах происходит с привлечением ипотечных кредитов. И соответственно, здесь уже роль банка является ведущей, потому что он оценивает клиента и определяет, сколько денег он ему даст. Поэтому застройщики, просчитывая и анализируя эту ситуацию, должны понимать — сделают ли они продукт, который будет кредитовать банк, и хватит ли потенциальному покупателю этих денег или нет. И получается, что цена двухкомнатной новой квартиры эконом-класса сегодня в районе 80–90 тыс. евро, трехкомнатной — 100–120 тысяч. Как поясняет редактор «Квадратного метра», новостройки находятся, главным образом, в микрорайонах Риги. В центре, в основном, идет реновация и реконструкция старого жилого фонда. Есть компании, которые именно на этом специализируются. И даже, если сами квартиры в таких домах не ремонтируются, а лишь фасады и подъезды, люди охотно покупают в них жилье, в среднем, по 1500 евро за «квадрат», с учетом, что им потом еще нужно будет вложиться в ремонт квартиры. Есть в центре и новые проекты, где квартиры продаются подороже, чем в микрорайонах — по 2500–3000 евро за квадратный метр. Это уже сегмент бизнес-класса. Нельзя сказать, что наблюдается ажиотаж, но покупки в этом сегменте также происходят. Однако проектов, находящихся в стадии строительства, в центре латвийской столицы сегодня мало. Все потому, что имеющегося предложения новых квартир здесь хватит еще на пару лет. Это же касается и элитного сегмента жилья в Риге и Юрмале — мало кто сегодня рискует начинать новые проекты, сопоставив объем спроса и предложения. ![]() Эстонский девелопер Kaamos только что сдал в эксплуатацию первое здание в проекте Divi Krasti. Визуализация Divi Krasti.
![]() Проект Sentimento реализовала компания Hepsor. Визуализация Sentimento.
![]() Проект Strelnieku 4B вырос в тихом центре. Визуализация Strelnieku4b.
![]() Территорию Zunda parks в Задвинье ждет новая жизнь. Фото: zundaparks.metukonkurss.lv
— Плюс мы все время хотим догнать и обогнать Вильнюс и Таллин, где работает много крупных западных компаний, поэтому есть расчет на то, что рынки наших соседей перенасытятся, и Латвия тоже начнет привлекать зарубежных арендаторов офисных площадей, — говорит эксперт. — Кстати, сами литовские и эстонские фирмы довольно активно себя ведут на латвийском рынке недвижимости. Некоторые из них уже сформировали неплохие пакеты земельных участков, которые они планируют сами здесь развивать в ближайшие годы. Рига готова к строительствуСпециалисты компании CBRE Baltics считают, что сейчас в Риге не наблюдается большого роста строительства нового жилья. Сохраняются темпы последних лет — от 2000 до 2500 сданных в эксплуатацию новых квартир в год. Возможно, в следующем году темпы увеличатся на 10–15%, но нынешний год сохранит показатели 2020-го. Тем не менее потенциал у рынка новых жилых проектов в Латвии очень хороший.![]() Винета Вигупе. Пресс-фото
Также в финансировании строительства нового жилья в Риге заинтересованы и большие инвестиционные фонды. Например, фонд EfTEN Capital уже озвучил свои намерения приступить к финансированию строительства жилых проектов под аренду в странах Балтии. Сейчас на эти цели запланировано порядка 60 млн евро инвестиций. Так что, я думаю, в следующие пять лет в Риге будут реализовываться большие жилые проекты, в том числе и предусмотренные для аренды. Винета Вигупе отмечает, что сегодня в Риге идет активная реконструкция жилых домов под сдачу в аренду. Расходы на строительство растут, и это означает, что цены на новые квартиры в ближайшем будущем тоже поднимутся. Учитывая, что жилой фонд устаревает и не у всех будет возможность взять кредит на покупку нового жилья, сектор аренды будет развиваться. Сейчас по всей Балтии готовятся новые проекты арендных домов. Они будут строиться, что называется, с нуля, в том числе и в Риге. На развитие этого сектора рынка специалисты компании CBRE Baltics смотрят с оптимизмом, особенно после того, как был принят Закон об аренде жилых помещений, новая редакция которого исключает многие риски, существовавшие при старой редакции закона. По словам Винеты Вигупе, на Латвию с интересом смотрят не только застройщики, имеющие опыт на латвийском рынке, но и новые. Наблюдается интерес со стороны некоторых литовских компаний, а эстонские компании уже осуществляют подобные проекты в Риге. Они видят, что здесь не слишком активно ведется строительство жилья и у данного сегмента есть потенциал к развитию. Однако девелоперы также видят и учитывают все риски, связанные с осуществлением подобных проектов. ![]() Мартиньш Гринбергс. Пресс-фото
Интерес компаний из Вильнюса и Таллина к Риге вполне понятен, ведь там, по словам Мартиньша Гринбергса, строительный бум уже заканчивается. Наши соседи строили и сдавали по 6–7 тысяч новых квартир в год, а это в три раза больше, чем в Риге. Конечно, строительство домов на этих рынках продолжается и на протяжении двух-трех лет работы им хватит. Но они уже начинают проявлять интерес к Риге. — Рынок у нас сейчас стабильный, я бы его назвал зрелый, на нем есть место для роста, — отмечает Мартиньш Гринбергс. — Наибольшим спросом в Риге среди покупателей пользуется новое жилье эконом-класса — проекты, где один квадратный метр жилплощади стоит до 2100 евро. Несмотря на то, что абсолютное большинство сделок до сих пор происходит в сегменте вторичного рынка жилья, спрос на новые проекты повышается. Прошлый год как раз в этом плане был показательным. Началась пандемия, и те люди, которые хотели продать свою недвижимость, решили выдержать паузу. А девелоперы не остановились — они продолжали продавать и продажи в новых проектах выросли на 5% по сравнению с предыдущим годом. ![]() Агия Вердиня. Пресс-фото
На вопрос, почему Рига по темпам строительства жилья так отстает от Таллина и Вильнюса, эксперты компании CBRE Baltics отвечают, что наши соседи просто наверстывают то, что Рига построила в докризисные годы. Ведь у нас до сих пор в категорию «новостроек» входят и те дома, что построены в 2006–2007 годах. Это же касается и офисных площадей, которые также активно строились в Риге до кризиса. Рынок недвижимости Латвии больше других пострадал от кризиса 2008 года и дольше восстанавливался. Но сейчас Рига уже готова к строительству нового жилья. Кто, что и где строит?Ассоциативный директор отдела исследований и консалтинга компании Colliers Агия Вердиня говорит, что уже с 2018 года в Риге наблюдается большая активность в сфере строительства жилых проектов, ведется активная реконструкция довоенных зданий в историческом центре столицы Латвии, которые впоследствии разделяются на квартирные объекты и распродаются.— Хотя под влиянием Covid-19 некоторые девелоперы несколько замедлили строительную активность, в целом количество сданных в эксплуатацию квартир в Риге и пригородах увеличилось, — рассказывает Агия Вердиня. — Hа начало 2020 года в активной торговле на первичном рынке находилось около 2400 готовых новых и отреставрированных, на начало этого года — около 2100 квартир. В марте на продажу было выставлено более 4200 квартир в новых и отреставрированных домах, из которых около 2300 находились в стадии строительства мы видим, что покупатели активно бронируют квартиры уже на стадии строительства. Сейчас зарезервировано около 40% таких квартир. Есть даже проекты эконом- и среднего класса от известных девелоперов, где перед сдачей в эксплуатацию бронируются более 90% квартир. Как отмечает Агия Вердиня, наибольшее количество проектов в Риге разрабатывают такие известные девелоперы, как Bonava, YIT и Merks, но каждый год на латвийский рынок выходят новые девелоперы, особенно из соседних стран. Например, из Эстонии, которые купили здесь землю еще несколько лет назад. — В 2020 году компания Hepsor завершила три проекта — Strelnieku 4B и Sentimento в тихом центре и Legato в Агенскалнсе, где также начала строительство четвертого проекта — Baložu 9, — продолжает специалист. — Другой эстонский девелопер — Kaamos — только что сдал в эксплуатацию первое здание в проекте Divi Krasti и объявил о своем следующем проекте Moho Park в Межапарке. Компания Hausers также недавно запустила свой первый проект Elijah Nami в Московском форштадте, а Novira начала продавать отреcтаврированный проект Goldingena Residence. Самым активным литовским застройщиком в Риге ранее была компания Hanner, но в последние годы очевидна тенденция, что и другие инвесторы покупают здесь землю под постройку жилых домов. Например, компания Galio Group планирует застройку в проектных зонах Teika и Zunda Parks. В начале этого года землю на улице Лиелирбес приобрела компания Urban Inventors, которая также планирует развивать в этом районе не только офисы, но и многоквартирные дома. Местные девелоперы более активны в сегменте реновированных домов, а также в разработке небольших проектов. Так же, как и ее коллеги из других компаний, Агия Вердиня признает, что наибольшим спросом на рынке пользуются компактные 2–3-комнатные квартиры в проектах эконом- и среднего класса в рижских микрорайонах. Также появился спрос на квартиры ближе к центру, чему способствует ремонт довоенных домов. — В связи с уменьшением числа туристов, вызванным пандемией Covid-19 и ее влиянием на рынок аренды, спрос на микроквартиры в «близком центре» немного снизился, но это должно иметь краткосрочный эффект, — говорит собеседница «Открытого города». — Наличие программы Altum для молодых семей и специалистов, которая также создает большую активность в экономичном и среднем классе, значительно влияет на развитие рынка. С самого начала пандемии Covid-19 возрос интерес и число резервирования квартир в новых проектах в Рижском районе. Застройщики стараются приспособиться к покупательной способности людей и делать планировки квартир компактными, но максимально эргономичными, понимая, что покупатели взвешивают количество комнат и общую цену. По этой причине мы наблюдаем, что за последние 5 лет квартиры уменьшились в среднем на 10 кв. м, что позволяет сэкономить и сохранить общую стоимость квартиры на одном уровне. Что касается новых арендных домов, то пока их строительство происходит довольно медленно, отмечает Агия Вердиня. В 2020 году сданы в эксплуатацию лишь два новых объекта, а еще один находится в стадии строительства. Ожидается, что после вступления в силу новых правил аренды рынок аренды станет более активным и, возможно, будет больше активности в строительстве домов для сдачи квартир внаем. — Сейчас наибольшее количество арендных квартир находится в довоенных домах, и в этом сегменте в большинстве работают относительно профессиональные управляющие арендными домами, — говорит эксперт компании Colliers. — Расширение активного портфеля существующих участников рынка указывает на востребованность данного сегмента и общую успешную бизнес-модель. Мы видим, что девелоперы также готовы предоставить внаем часть сдаваемых в эксплуатацию квартир в построенных ими домах, и не потому, что они не будут их продавать, а как осознанное бизнес-решение. Агия Вердиня подчеркивает, что в течение многих лет после кризиса банки не финансировали строительство новых квартир, что вынудило участников рынка адаптироваться к этой ситуации и вести разработку проектов за свой счет. По мере того, как на рынок выходило все больше и больше новых игроков, потребность в финансировании возрастала. Ряд разработчиков вышли на рынок с помощью краудфандинговых платформ. Однако за последние два года несколько проектов также получили банковское финансирование. Например, Kaamos развивает проект Divi Krasti с финансированием SEB banka, Eften развивает проект Podnieki с финансированием банка Luminor, Hepsor — проект Strelnieku 4B с финансированием BigBank. Говоря о покупателях, надо отметить, что банки часто предлагают им более удобные условия покупки новых квартир, чем если бы они выбирали жилье на вторичном рынке — меньший первоначальный взнос, более длительный срок погашения и меньшую процентную ставку. Юрмала не в топе— Новое жилье всегда было и остается востребованным в Латвии, тем более у нас, по сравнению с Таллином и Вильнюсом, огромный недостаток новых квартир, — говорит Гиртс Гринбергс, председатель правления компании Newsec Latvia. — Конечно, в разных сегментах — разные покупатели. Эксклюзивное жилье покупают люди с высокими доходами, но клиенты компаний, которые строят проекты эконом- и среднего класса — это молодые семьи и те люди, которые более не желают жить в блочных домах советской постройки и переходят в новые здания. Понятно, что самый главный аргумент при этом — цена жилья в новых проектах и возможность его купить. Девелоперы это знают, понимают и стараются построить доступное жилье для своего покупателя — то есть разумные квадратные метры с необходимым количеством комнат. Например, 60–70 кв. м — трехкомнатные квартиры, 80 кв. м — четырехкомнатные. То есть они очень хорошо понимают, что все упирается в цену.![]() Гиртс Гринбергс. Пресс-фото
— Я думаю, что у нас нет такого количества девелоперов, как там, — поясняет он. — Если мы посмотрим на наших соседей, то помимо тех компаний, которые работают и у нас — Bonava, YIT, Merks — там есть и многие другие профессиональные девелоперы среднего масштаба, которые создают и конкуренцию и, по моему мнению, выдают очень качественный продукт. Взять ту же компанию Kaamos, которая уже присутствует на латвийском рынке — это очень профессиональный эстонский девелопер. Литовцы и эстонцы сюда приходят, видя, что снижается спрос в их городах. У нас нет больших международных девелоперов, кроме компаний YIT и Bonava (одна финская, другая — шведская), правильнее следует говорить о девелоперах балтийского уровня. Они используют как собственное, так и банковское финансирование. Думаю, что у нас есть все предпосылки для роста активности развития новых проектов. Так что, скорее всего, объемы сдаваемых в эксплуатацию новых квартир будут расти. По словам Гиртса Гринбергса, говорить об активном строительстве нового жилья сегодня можно лишь относительно Риги и ближайших окрестностей столицы. Юрмала в данном контексте пока явно проигрывает — там новые проекты строились, когда работала программа получения ВНЖ в обмен на покупку недвижимости. И многие проекты в латвийском курортном городе строили тогда российские инвесторы для своих же соотечественников. Евгений Павлов/«Открытый город»15-05-2021
Комментарии
Прежде чем оставить комментарий прочтите правила поведения на нашем сайте. Спасибо.
Комментировать
|
Журнал
№05(146)Май 2022
|